Com constituição em dezembro de 2017, o fundo imobiliário XP Malls deu início as suas operações na Bolsa de Valores. Ele é um fundo de tijolo e tem seu foco, majoritariamente, em propriedades de shoppings. Possui como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como ganho de capital, mediante compra e venda dos mesmos.
Portfólio do fundo e análise para investimentos
Atualmente, o portfólio do fundo XP Malls é composto por 13 empreendimentos, todos em capitais nacionais e geridos por empresas de primeira linha do setor. Segue abaixo, os empreendimentos do fundo e suas localizações:
Fonte: Relatório mensal do fundo
A carteira imobiliária do fundo possui, aproximadamente, 110 mil m² de ABL (Área Bruta Locável) própria, composta pelos 13 empreendimentos, sendo que 1 ainda está em construção. Eles estão diversificados nas seguintes regiões do Brasil:
Fonte: Relatório mensal do fundo
Em seu processo de análise para investimentos, o fundo analisa os seguintes critérios:
- Mapear o mercado nacional de shopping centers a partir da originação de oportunidades de aquisição;
- Filtrar as oportunidades a partir da validação da localização, sócios e administrador, identificação dos riscos e oportunidades de crescimento operacional de cada empreendimento, avaliação da experiência do administrador e do nível de governança corporativa ;
- Realizar visita in-loco nos ativos;
- Analisar detalhadamente cada oportunidade com o estudo e definição das premissas operacionais, inclusive de crescimento para os próximos anos;
- Elaborar e aprovar em comitê de investimentos, a viabilidade econômica de cada empreendimento;
- Realizar diligência completa em cada ativo.
Esse processo de seleção para escolha de um empreendimento para compor o fundo, apesar de parecer burocrático, ele se faz necessário visando manter a qualidade dos empreendimentos selecionados. Esse é um dos motivos que ele é o nosso preferido, nesse setor.
Histórico
Negociado na Bolsa de Valores com o ticker XPML11, o fundo XP Malls possui como Administrador o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e como Gestor a XP Vista Asset Management Ltda. Possui uma taxa de administração de 0,55% a.a. e taxa de performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6%aa).
Em relação aos rendimentos, normalmente, distribui mensalmente até o dia 25 de cada mês, e o valor depende da receita obtida pelos shoppings, conforme podemos observar na figura abaixo. Possui dividend yield em torno de 0,36% a.m.
Fonte: Relatório mensal do fundo
Com o objetivo de aumentar seu caixa para novas captações, o fundo realizou 5 emissões de novas cotas nos últimos 3 anos, e apresenta um total de 18.207.683 cotas em circulação no mercado.
O Patrimônio líquido do fundo é de R$1.977.133.617, e abaixo podemos observar a divisão desse valor por classe de ativo, sendo que R$94 milhões estão em caixa para futuras aquisições. O valor patrimonial de sua cota é de R$ 109,00 e o seu valor de mercado é R$ 90,55, em 08/05/2020.
Fonte: Relatório mensal do fundo
Momento atual dos shopping centers
No momento atual, o setor que tem mais sofrido é o varejo, setor que estão incluídos os shopping centers, e com aproximadamente, 2000 locatários, o fundo vem mantendo um relacionamento saudável e de longo prazo junto aos seus lojistas, renegociando aluguéis, fazendo descontos e adotando medidas durante essa crise que o setor está enfrentando.
Em 31/03/2020, o fundo apresentava uma vacância física de 4,1%, ou seja, um nível baixo e, como podemos ver no gráfico abaixo, esse nível se manteve nos últimos 12 meses. Nesse último mês, vimos um aumento da inadimplência, resultado dos efeitos do COVID-19, que podem estar apenas no início.
Fonte: Relatório mensal do fundo
Em função dos efeitos do COVID-19, o fundo XPML resolveu, em fato relevante disponibilizado no dia 18/03/2020, suspender temporariamente o pagamento dos rendimentos mensais, pois boa parte dos shoppings foram fechados temporariamente. A Gestora optou por proteger o patrimônio do fundo até que tenham maior visibilidade dos impactos nos resultados dos shoppings do portfólio.
Eles precisarão se reinventar para não perder 100% de seu faturamento. Alguns já estão criando sistema de drive thru, onde os compradores entram em contato com as lojas do shopping, fazem suas compras, e só passam no estacionamento do shopping para retirar. Algumas lojas também possuem sistema de delivery, porém isso ainda não é suficiente para que as receitas cubram os custos, ou seja, provavelmente no curto prazo os fundos de shopping irão sofrer bastante, caso o comércio permaneça fechado por mais alguns meses.
Esse estudo tem caráter didático e não é recomendação de compra/venda/manutenção do ativo estudado.
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Grande abraço.
Rafael